Powtarzające się błędy w umowach o roboty budowlane – zweryfikuj zanim podpiszesz

24.04.2026

Umowa o roboty budowlane jest niezbędna przy realizacji zamierzeń budowlanych. W myśl art. 647 k.c. przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego
w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych
z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Nieprawidłowe i nieprecyzyjne sporządzenie umowy o roboty budowlane może prowadzić do poważnych problemów z realizacją jej postanowień i sporów, często sporów sądowych.
Niejednokrotnie zdarza się, iż klienci korzystają z gotowych wzorów umowy o roboty budowlane zaczerpniętych z Internetu, które bywają nieprecyzyjne i nie są dostosowane do potrzeb danej inwestycji. Ponadto korzystanie z jednego (nawet poprawnego) wzoru umowy do różnych inwestycji, może nie zapewnić ochrony interesów stron umowy w ramach różnych inwestycji. Brak dostosowania postanowień umowy do potrzeb i wymogów realizacji danego przedsięwzięcia inwestycyjnego, może spowodować dla stron umowy negatywne skutki. Poprawna umowa o roboty budowlane może być gwarantem sprawnego przeprowadzenia inwestycji.

Oto przegląd najczęstszych błędów:

Nieprecyzyjny zakres prac, niejasne zasady odbioru (zwłaszcza końcowego) oraz brak szczegółowych terminów, to najczęstsze błędy w umowach o roboty budowlane. Ponadto inne istotne uchybienia obejmują nieokreślenie sposobu rozliczania robót dodatkowych, niewłaściwe kary umowne, ryzykowne zapisy o podwykonawcach oraz brak precyzji w kwestiach waloryzacji wynagrodzenia.

Niejasny zakres robót:

Brak dokładnego opisu robót, które wykonawca ma zrealizować, często prowadzi do sporów o to, czy prace te są uwzględnione w wynagrodzeniu umownym, czy wymagają dodatkowej płatności.
Problemy z odbiorem robót:

Brak jasno zdefiniowanych procedur odbiorowych, w tym terminów i formy protokołów (odbiory częściowe/końcowe).
Brak kar umownych lub ich złe sformułowanie:

Nieprecyzyjne zapisy dotyczące kar za opóźnienia, zastrzeżenie ich za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania pieniężnego, co jest kategorycznym błędem, jak również zastrzeganie możliwości dochodzenia rażąco wygórowanych kar umownych.
Wadliwie sformułowane prawo odstąpienia od umowy:

nieskuteczne zastrzeżenie prawa odstąpienia od umowy.
Brak procedur dla robót dodatkowych/zamiennych:

Brak ustalonych zasad (np. pisemna zgoda, wycena przed realizacją), na podstawie których wykonawca realizuje prace niewynikające z projektu.
Zapisy waloryzacyjne:

Brak mechanizmów dostosowujących wynagrodzenie do zmieniających się cen materiałów i robocizny.
Niewłaściwa forma umowy:

Niezachowanie formy pisemnej, zwłaszcza w umowach
z podwykonawcami, co zgodnie z przepisami skutkuje nieważnością umowy.
Brak określenia odpowiedzialności za teren budowy:

Niejasności w kwestii, kto odpowiada za bezpieczeństwo i ewentualne szkody na terenie budowy.

Unikanie tych błędów wymaga precyzyjnego sporządzenia umowy, najlepiej z pomocą prawnika specjalizującego się w prawie budowlanym, posiadającego praktykę w sporządzaniu takich umów oraz uczestniczącego w procesie inwestycyjnym. Wiele kancelarii prawnych oferuje taką usługę, ale tylko nieliczne, tak jak nasza kancelaria posiadają w swoim gronie osoby legitymujące się wiedzą i doświadczeniem w tym zakresie. Przed podpisaniem umowy warto skonsultować jej zapisy z prawnikiem bądź zlecić mu sporządzenie umowy dopasowanej do danej inwestycji tak, aby w jak największym stopniu zabezpieczyć swoje interesy i uniknąć negatywnych konsekwencji w przyszłości.